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Maklervertrag

Maklervertrag

Ein Maklervertrag ist als ein privatrechtlicher Vertrag anzusehen, der zwischen einem Auftraggeber (Vermieter/Verkäufer einer Immobilie) und einem Makler geschlossen wird. Der Makler wird dadurch beauftragt, im Sinne des Vermieters/Verkäufers passende Mieter/Käufer zu finden; ist er bei dieser Suche erfolgreich, erhält er seine Maklerprovision. Dies wird gemäß § 652 BGB Abs. 1 geregelt. Hat er allerdings keinen Erfolg, erhält er keinen Cent, auch nicht für entstandene Aufwendungen wie Inserate, Immobilienbesichtigungen, etc., außer wenn dies ausdrücklich im Voraus zwischen beiden Vertragsparteien vereinbart worden ist (§ 652 Abs. 2 BGB).

Ein Maklervertrag kann formlos und muss nicht zwingend in schriftlicher Form abgeschlossen werden: er kann ebenso mündlich als auch durch schlüssiges Verhalten (= konkludentes Handeln) vereinbart werden. Die Bitte eines Auftraggebers um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins kann beispielsweise bereits als konkludentes Handeln angesehen werden, aus dem der Anspruch auf die Vermittlungsprovision entsteht [LG Coburg, 21 O 115/00]. Allerdings ist es immer ratsam, einen Maklervertrag schriftlich aufzusetzen, um dieses Dokument zu Beweiszwecken zu besitzen.

Einem Maklervertrag muss aber deutlich zu entnehmen sein, dass bei erfolgreichem Abschluss eine Maklercourtage fällig ist [BGH, 16.11.2006, III ZR 57/06]. Eine simple Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder ein Hinweis im Exposé allein reicht nicht aus, um die Zahlung einer Provision zu rechtfertigen [AG München, 27.10.2011, 222 C 5991/11].

Die Höhe der anfallenden Maklerprovision muss hingegen nicht explizit im Maklervertrag angegeben werden: fehlt eine derartige Angabe, gilt gemäß § 653 Abs. 2 BGB die ortsübliche Courtage.

In Ausnahmefällen besteht allerdings die Pflicht zu einer notariellen Beurkundung des Maklervertrags: gemäß § 311 b BGB entsteht diese, wenn der Erwerb beziehungsweise die Veräußerung eines Grundstückes Inhalt des Vertrages ist.

Arten der Maklerverträge

Die in Deutschland üblichen Maklerverträge werden in drei verschiedene Arten unterteilt:

Alleinauftrag
Qualifizierter Alleinauftrag
Einfacher Maklerauftrag
Ein Alleinauftrag wird immer über eine bestimmte Laufzeit vereinbart. Erteilt ein Auftraggeber (Verkäufer/Vermieter einer Immobilie) einen Alleinauftrag, so verzichtet er auf die Beauftragung weiterer Makler, darf aber dennoch sich selbst um die Veräußerung beziehungsweise Vermietung seiner Immobilie kümmern. Ist er damit erfolgreich, entfällt der Provisionsanspruch des Maklers. Beauftragt er allerdings einen weiteren Makler mit der Vermittlung und gelingt diesem ein erfolgreicher Vertragsabschluss, so muss der Auftraggeber dennoch die vereinbarte Provision an den per Alleinvertrag verpflichteten Makler zahlen. Der Immobilienmakler wiederum verpflichtet sich durch diesen Alleinvertrag zum Tätigwerden.

Der qualifizierte Alleinauftrag hingegen ist ein Vertrag, der zwischen beiden Vertragsparteien individuell abgeschlossen wird. Er enthält Übereinkünfte, die keiner allgemeingültigen Norm, wie beispielsweise den AGBs, entsprechen, sondern von beiden Vertragsparteien gewünscht sind. In einem qualifizierten Alleinauftrag kann beispielsweise festgehalten werden, dass auch der Auftraggeber die Immobilie nicht veräußern/vermieten darf, sondern das dies ausschließlich durch die Vermittlung des Maklers geschehen darf. Insbesondere bei dieser Art des Maklervertrags ist eine schriftliche Form ratsam.

Der einfache Maklerauftrag liegt vor, wenn keine anderen Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien getroffen wurden. Gemäß dieser Vertragsart ist der Makler nicht dazu verpflichtet, tätig zu werden. Generell sollte er dies aber besser tun, denn bei einem einfachen Maklerauftrag erhält er nur bei einer erfolgreichen Vermittlung seine Provision.

Bei allen Arten von Maklerverträgen ist der Makler dazu verpflichtet, sämtliche ihm bekannten Umstände seinem Auftraggeber mitzuteilen. Er muss allerdings nicht die Angaben, die ihm seitens des Auftraggebers bezüglich der Immobilie gemacht wurden, auf deren Richtigkeit überprüfen [OLG Frankfurt am Main, 12.12.2003, 24 U 5/02]. Sind ihm hingegen diesbezügliche Zweifel entstanden beziehungsweise weiß er, dass diese Angaben falsch sind, so ist er dazu verpflichtet, den Interessenten darüber zu informieren [BGH, 31.01.2003,V ZR 389/01].

Gibt der Makler falsche Informationen an etwaige Interessenten weiter oder erstellt ein nicht wahrheitsgemäßes Exposé, so muss er für diese Angaben haften [BGH, 28.09.2000, III ZR 43/99].

Laufzeit von Maklerverträgen

Häufig wird in Maklerverträgen ein bestimmter Zeitraum vereinbart, in der der Vertrag wirksam ist. Ist dieser Zeitraum abgelaufen, so hat der Auftraggeber jederzeit das Recht, diesen Vertrag mit einer einmonatigen Frist zu kündigen. Kommt es in dieser Zeit zu einem erfolgreichen Vertragsabschluss, so hat der Makler einen Provisionsanspruch, auch wenn die Kündigung seitens des Auftraggebers bereits ausgesprochen worden ist.

Wann entfällt der Anspruch auf eine Vermittlungsgebühr?

Wenn es – egal wie sehr sich der Makler bemüht hat – nicht zu einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie kommt, hat der Makler keinerlei Ansprüche auf eine Provision (§ 652 Abs. 1 BGB).

Ebenso bestehen keine Ansprüche auf eine Courtage, wenn der Makler Eigentümer, Mieter, Vermieter oder Verwalter eines Objektes ist. Dies gilt auch, wenn er seinen Gehilfen mit der Verwaltung eines Objektes beauftragt hat [BGH, 02.10.2003, III ZR 5/03]. Grundlage für diese Regelung ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 WoVermittG, gemäß diesem der Wohnungsvermittler den Provisionsanspruch auch dann verliert, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete.

Bei einer wirtschaftlichen oder rechtlichen Verflechtung zwischen Makler und Vermieter bestehen ebenfalls keinerlei Ansprüche auf eine Maklerprovision [LG Nürnberg-Fürth, 29.11.1995, 11 S 3675/95]. Auch durch ein enges verwandtschaftliches Verhältnis (Näheverhältnis) zwischen Makler und Immobilieneigentümer werden Provisionsansprüche verwirkt.

Unterschiedliche Rechtsprechungen bestehen hingen in dem Fall, dass der Verwalter als Makler auftritt, der sich nicht um einzelne Wohnungen, sondern ausschließlich um das Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage kümmert [vgl. LG Mainz, 28.01.2000, 3 S 105/99 und LG Hagen, 26.02.1998, 10 S 409/97].

Wurde die eigentliche Tätigkeit des Maklers in dessen Auftrag von dem Vormieter der betreffenden Immobilie erbracht, so hat der Makler keinen Anspruch auf eine Provision [LG München I, 15.09.2005, 31 S 4814/05].

Generell besteht die Voraussetzung, dass das betreffende Objekt zum Zeitpunkt der Vermittlung auch tatsächlich zur Vermietung/zum Verkauf stehen muss [AG München, 21.10.2009, 233 C 17880/09].

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